Welche Versicherung Bei Hauskauf?

Welche Versicherung Bei Hauskauf
5. Zusätzlicher Schutz für Photovoltaikanlagen, Scheiben, Öltanks –

Schutz der Photovoltaikanlage Brände, Blitze oder Hagelschauer können eine Photovoltaikanlage lahmlegen. Hausbesitzer sollten für diesen Fall vorsorgen, sonst drohen finanzielle Einbußen. Prinzipiell können sie ihre Photovoltaikanlage über zwei Wege versichern: – Über einen Zusatzbaustein in der Gebäudeversicherung, Ohne diesen Zusatzbaustein wären die Stromerzeuger nicht geschützt. Der Vorteil dabei: Bei einem Schaden, der sowohl das Haus als auch die Photovoltaikanlage betrifft, erfolgt die Schadenregulierung aus einer Hand. – Die Photovoltaikanlage bekommt eine eigenständige Police – unabhängig von der Absicherung des Hauses. Versicherte Gefahren in diesen eigenständigen Photovoltaik-Versicherungen sind beispielsweise

FeuerÜberspannung durch BlitzeKurzschluss, ÜberstromLuftfahrzeugeLeitungswassertypische Naturgefahren (etwa Sturm, Hagel oder Schneedruck)

Versichert sind damit im Schadensfall alle Teile, die zur Photovoltaikanlage gehören. Dazu zählen Solarmodule, Montagerahmen, Befestigungselemente, Wechselrichter und die Verkabelung. Ergänzend können Hausbesitzer ihre Anlage gegen Diebstahl, Tierbisse oder Bedienungsfehler versichern.

  • Sinnvoll ist es in der Regel, Schäden durch Konstruktions-, Material- und Ausführungsfehler mitzuversichern.
  • Aus zwei Gründen sollten Hausbesitzer unbedingt den Ausfall ihrer Photovoltaikanlage mitversichern: 1.
  • Fällt die Stromerzeugung egal aus welchen Gründen aus, entgeht dem Besitzer vorübergehend die Einspeisevergütung, die er normalerweise erhält.

Die Versicherung zahlt dem Hausbesitzer für die Dauer des Ausfalls das Geld, das er unter normalen Umständen mit seiner Anlage verdient hätte. Damit können etwa auch laufende Kredite bedient werden. Ebenfalls vorteilhaft: Mögliche Renditeprognosen für die Anlage müssen nicht über Bord geworfen werden.2.

  • Ist die Photovoltaikanlage ausgefallen, brauchen Hausbesitzer Strom aus einer anderen Quelle,
  • Diese Mehrkosten übernimmt die Photovoltaik-Versicherung ebenfalls – solange bis die Anlage repariert wurde und der eigene Strom wieder fließt.
  • Glasbruchversicherung Die Glasbruchversicherung ist ein wichtiger Zusatzbaustein in der Wohngebäudeversicherung, der nicht fehlen sollte.

Sie leistet Ersatz, wenn Scheiben zu Bruch gehen – egal durch welche Ursache. Abgesichert sind in der Regel:

Scheiben und Platten aus GlasSpiegelGlasbausteine und ProfilbaugläserLichtkuppeln aus Glas oder KunststoffPanoramafensterWintergärten

Öltank Wer mit Öl heizt, sollte unbedingt eine Gewässerschaden-­Haftpflichtversicherung (Öltankversicherung) abschließen. Sie kommt auf,

wenn Öl aus undichten Tanks entweicht und das Grundwasser verseucht.beim Befüllen durch das Tankfahrzeug Öl ins Erdreich sickert – denn auch bei nur geringen Mengen kann der Austausch des Erdreichs hohe Kosten verursachen.

Grundsätzlich sollten Heizöltanks gegen Aufschwimmen, Überflutung und Beschädigung durch Treibgut gesichert sein. Tipps zur sicheren Lagerung von Heizöl in Tankanlagen geben auch die Versicherungsunternehmen.

Welche Versicherung geht beim Hauskauf über?

Bei einem Hausverkauf geht eine bestehende Wohngebäudeversicherung automatisch auf den neuen Eigentümer über. So schreibt es das Versicherungsvertragsgesetz (VVG) vor. Behalten muss der Käufer die Gebäudeversicherung nach dem Eigentümerwechsel aber nicht.

Wer zahlt die Gebäudeversicherung bei Hausverkauf?

Wer zahlt die Versicherungsbeiträge nach dem Eigentümerwechsel? – Sobald der Hausverkauf abgeschlossen wurde, wechselt nicht nur das Gebäude den Besitzer, sondern auch die abgeschlossene Wohngebäudeversicherung. Für die Beitragszahlung der Gebäudeversicherung nach einem Eigentümerwechsel haften der Käufer und der Verkäufer gemeinsam.

Es wird von einer gesamtschuldnerischen Haftung gesprochen. Allerdings haften sie nur für die Versicherungsperiode, die direkt nach dem Verkauf folgt. Als Käufer sollten Sie zügig beim Verkäufer nach der bestehenden Versicherung fragen und sich die zugehörigen Policen, samt Belege für die Zahlung, zeigen lassen.

Damit der neue Eigentümer im Schadensfall den vollen Versicherungsschutz erhält, ist es ausschlaggebend, dass die Beiträge pünktlich gezahlt wurden. Sonst besteht für den neuen Eigentümer die Gefahr, dass der Versicherer für einen Schaden, der vor dem Grundbucheintrag passiert ist, nicht zahlt.

Der Versicherer ist nicht dazu verpflichtet, den Käufer auf bisher nicht bezahlte Rechnungen hinzuweisen. Er muss auch nicht über die Folgen für den Versicherungsschutz hinweisen, wenn die Beiträge nicht vertragsgemäß gezahlt wurden.

Als Käufer sind Sie gut beraten, sich beim Verkäufer genau zu erkundigen, ob die letzten Versicherungsbeiträge pünktlich beglichen wurden.

Welche Gebäudeversicherung ist Pflicht?

Ist eine Wohngebäudeversicherung Pflicht? – Die Antwort auf die Frage lautet nein. Der Abschluss einer Wohngebäudeversicherung ist für Hausbesitzer nicht verpflichtend. Sie haben als Hausbesitzer die freie Wahl, ob Sie eine entsprechende Police abschließen oder nicht.

Wie hoch sind die Versicherungskosten für ein Haus?

Gebäudeversicherung – Schützen Sie Ihr Eigenheim

  • Umfassender Schutz bei Wasser-, Feuer- und Unwetterschäden
  • Kostenunterschiede zwischen Anbietern von mehreren 100 Euro
  • Jetzt Tarife vergleichen & Top-Mix aus Preis & Leistung finden

Schutz bei Schäden durch Leitungswasser Schutz bei Elementar­schäden Eine Gebäudeversicherung, auch Hausversicherung oder Wohngebäudeversicherung genannt, gehört für Hauseigentümer zum unverzichtbaren Schutz. Dafür gibt es verschiedene Gründe:

Kommt es zu schweren Schäden am Haus, belasten diese Eigentümer ohne Versicherung in der Regel finanziell schwer.

Haben Hausbesitzer nicht das Geld für notwendige Reparaturen, drohen sie im schlimmsten Fall sogar ihr Haus zu verlieren,

Dient das Eigenheim als zusätzliche Absicherung im Alter, ist eine Gebäudeversicherung laut der Verbraucherzentrale Hamburg „für Immobilienbesitzer empfehlenswert”.

Wichtig: Den Schutz vor Elementarschäden müssen Hausbesitzer normalerweise extra vereinbaren. Dabei können je nach Wohnort die Kosten für die Versicherung stark variieren, sodass es ratsam ist, im Vorfeld mehrere Angebote zur Gebäudeversicherung miteinander zu vergleichen.

  • Feuer durch Brand, Blitzschlag, Explosion oder Implosion
  • Überspannung
  • Stürme mit einer Windstärke von mindestens 8, beziehungsweise 62 km/h
  • Hagel
  • Leitungswasser (bei bestimmungswidrigem Austreten)
  • Wasserschaden, entstanden durch Frost- und andere Bruchschäden

Auch Gegenstände wie Heizungen, eine Einbauküche und Antennen, die fest mit dem Gebäude verbunden sind, sind in der Regel durch die Gebäudeversicherung geschützt. Dennoch sollten Interessierte zu Versicherungsbeginn klären, welche Objekte mitversichert sind.

Insbesondere Gebäude, die nicht direkt zur Immobilie gehören, müssen unter Umständen gesondert versichert werden, wie ein Gartenhaus in einer Kleingartensiedlung. Tipp: Erfahren Sie hier mehr zum einer Gebäudeversicherung. Die Einbauküche ist dann ein Fall für die Gebäudeversicherung, wenn sie einerseits fest mit dem Haus verbunden ist und andererseits individuell angepasst wurde.

Küchen, die aus vorgefertigten Modulen bestehen und einfach auseinandergebaut werden können, fallen in den Leistungsbereich der Hausratversicherung.

Carolin Mühle Versicherungskauffrau (IHK)

Bewegliche Gegenstände im Haus, etwa Möbel, Kleidung, Computer und andere Elektrogeräte, sind nicht durch die Versicherung abgedeckt. Sollen auch diese bei Schäden durch Leitungswasser und Feuer geschützt sein, ist eine zusätzliche empfehlenswert. Aktuelles zur Gebäudeversicherung Die Kosten für eine Wohngebäudeversicherung lassen sich pauschal nicht beziffern.

Dazu beeinflussen zu viele Risikofaktoren die Beitragshöhe. Neben der Bauweise sind weitere Punkte im Hinblick auf die Kosten entscheidend: Die Versicherungskosten hängen zudem davon ab, welchen Wert das Eigenheim hat. Dieser wird mit dem sogenannten Wert 1914 berechnet. Wie stark die preislichen Unterschiede durch Abweichungen beim Haus ausfallen, zeigt beispielsweise eine Untersuchung der Stiftung Warentest von Anfang 2021 (Finanztest-Ausgabe 03/2021).

Die Verbraucher­organisation hat für ihren aktuellen Gebäudeversicherung Test verschiedene Modellhäuser herangezogen:

  • Die Kosten für eine sehr gute bewertete Gebäude­versicherung mit Elementarschutz betragen zwischen 191 Euro und 1.245 Euro im Jahr.
  • In einer teuren Wohngegend wird mit 300 Euro bis 2.337 Euro ein deutlich höherer Jahresbeitrag fällig als an günstigen Standorten.
  • Bestandsimmobilie, 20 Jahre alt in Dresden Die Top-Anbieter im Test ermöglichen eine Gebäude­versicherung in Magdeburg bei einem bereits bestehenden Haus für einen Jahresbeitrag zwischen 336 Euro und 1.941 Euro,
  • Bestandsimmobilie, 20 Jahre alt in Düsseldorf Eine leistungsstarke Gebäude­versicherung hat an teuren Standorten für Bestands­immobilien ihren Preis. Dort müssen Hausbesitzer zwischen 452 Euro und 3.934 Euro im Jahr für den Schutz aufbringen.
  • Bestandsimmobilie, 50 Jahre alt in Dresden Hier liegt die Preisspanne der Top-Gebäudeversicherungen bei 412 Euro und 2.405 Euro,
  • Bestandsimmobilie, 50 Jahre alt in Düsseldorf Hausbesitzer müssen hier zwischen 452 Euro und 5.387 Euro im Jahr einplanen.

Spartipp: Aufgrund der großen Preis­unterschiede bieten die Testsieger bei der Gebäude­versicherung oftmals nur eine grobe Orientierung. Die genauen Kosten für den Versicherungs­schutz finden Interessierte unkompliziert mit einem individuellen Tarifvergleich heraus.

Durch die Abfrage verschiedener Kriterien des Eigenheims finden sich schnell passende Anbieter für das eigene Zuhause. Wie viel Geld Versicherte bei einem Schaden maximal erhalten, hängt von der Höhe der vereinbarten Versicherungssumme ab. Je höher der auch als Deckungssumme bekannte Betrag ist, desto umfangreicher ist die Entschädigung der Wohn­gebäude­versicherung.

Um die Versicherungssumme zu ermitteln, nutzen die Versicherungsunternehmen den sogenannten „Wert 1914″. Dieser besagt, welchen Wert das Haus im Jahr 1914 gehabt hätte, Dieses Jahr gilt als bester Vergleichswert, da die Baupreise zu diesem Zeitpunkt zuletzt stabil waren.

Wert des Hauses beim Bau 2012 250.000 Euro
Baupreisindex 2012 1.263
Wert 1914 (Neubauwert x 100 geteilt durch Index) 19.794 Goldmark
Preisindex 2022 1.668,2
Gebäudewert 2022 (Wert 1914 x Index geteilt durch 100) 330.203 Euro

Da Häuser meist mehrere Jahrzehnte stehen, wird die Versicherungsleistung ständig angepasst. Das passiert mit einem sogenannten gleitenden Neuwertfaktor. Die Entschädigungssumme entspricht dabei nicht nur den aktuellen Kosten für das Material. Auch die gegenwärtigen Löhne der Bauarbeiter werden berücksichtigt.

  1. In Deutschland gibt es immer häufiger heftige Stürme mit Starkregen und Hochwasser. Läuft der Keller oder sogar das Erdgeschoss durch das Regenwasser voll, kommt die Gebäudeversicherung ohne zusätzliche Elementar­schaden­versicherung in der Regel nicht für die Schäden am Eigenheim auf.
  2. Andererseits sind die dadurch verursachten Schäden in der Regel immens. Diese aus der eigenen Tasche zu bezahlen, überfordert Eigentümer meist finanziell.

Die Elementarschadenversicherung bietet in Verbindung mit der Gebäudeversicherung eine umfassende Absicherung vor den wichtigsten Gefahrenquellen für das Eigenheim. Die Zusatzversicherung für Elementarschäden kann dabei nur in Kombination mit dem Gebäudeschutz abgeschlossen werden.

Achtung: Gerade in Bundesländern mit Rauchmelderpflicht sollten Versicherte unbedingt darauf achten, die kleinen Lebensretter an den vorgeschrieben Stellen im Eigenheim zu installieren. Bei fehlenden Rauchmeldern droht der Verlust des Versicherungsschutzes. Kosten, die dem Schutz oder der Vorsorge der eigenen Person dienen, können in der Regel von der Steuer abgesetzt werden.

Die Wohn­gebäude­versicherung kann jedoch nur dann steuerlich geltend gemacht werden, wenn sie eine vermietete Immobilie absichert. In diesem Fall gelten die Einkünfte über die Miete vor Steuer als Vorsorge und können als Werbungskosten in der Steuererklärung angegeben werden.

  • Der neue Hausbesitzer kann den bestehenden Vertrag vom alten Eigentümer übernehmen und zu den bisherigen Konditionen weiterführen.
  • Innerhalb eines Monats kann der neue Besitzer den alten Vertrag kündigen und zu einem anderen Versicherer wechseln. Dies bietet meist den Vorteil, sich günstigere Angebote mit verbesserten Konditionen sichern zu können.
  • Hat der neue Besitzer die Immobilie von einem Angehörigen vererbt bekommen, besteht kein Anspruch auf eine Kündigung der Gebäudeversicherung. Demnach muss der alte Vertrag weitergeführt werden.
  • Kündigung des Versicherers Auch der Versicherer kann die Wohngebäudeversicherung bei einem Eigentümerwechsel kündigen. Dann endet der Vertrag einen Monat nach Erhalt des Kündigungsschreibens. Die Kündigung vonseiten des Anbieters sollten Kunden allerdings vermeiden, da es sonst zu Schwierigkeiten kommen kann, eine neue Gebäudeversicherung zu finden.

Wird ein Wohngebäude neu errichtet oder umgebaut, sollten Bauherren sich frühzeitig um einen umfassenden Versicherungsschutz kümmern. Um vollständig abgesichert zu sein, ist vor allem eine wichtig. Sie erstattet alle Schäden, die vom Bau oder Baugrundstück ausgehen. Bei Veränderungen am versicherten Gebäude müssen Hausbesitzer ihren Versicherer zügig darüber informieren. Denn alle Umbaumaßnahmen oder der Leerstand des Hauses zählen für die Versicherung als sogenannter gefahrenerhöhender Umstand, Haben Eigentümer die Versicherung nicht über den Umbau informiert, besteht unter Umständen kein Versicherungsschutz oder die Gefahr einer Unterversicherung.

Das bedeutet, dass die vereinbarte Versicherungssumme zu niedrig angesetzt ist, sodass der Versicherer die Leistungen kürzt oder sogar verweigert. Zu den wichtigen Änderungen zählen beispielsweise: Bei der Wahl der richtigen Versicherung dienen Tests bekannter Verbraucherschutz­organisationen als eine erste Entscheidungshilfe.

Denn mittlerweile gibt es dutzende Anbieter und hunderte Tarife, zwischen denen Hausbesitzer wählen können. Einen persönlichen Vergleich der Versicherungen ersetzt der Blick auf die Tests allerdings nicht, schon allein aufgrund der verschiedenen individuellen Faktoren, die für die Beitragsberechnung wichtig sind.

  • Da zwischen den günstigsten und den teuersten Gebäudeversicherungen mehrere hundert Euro liegen und sich zudem die Leistungen teils stark unterscheiden, ist es ratsam, verschiedene Tarife selbst gegenüberzustellen.
  • Mit einem kostenlosen Tarifvergleich finden Hausbesitzer einen passenden Mix aus Preis und Leistung für ihre vier Wände.
See also:  Was Steht Im Lebenslauf?

Sie erreichen uns per oder von Montag bis Freitag zwischen 09:00 Uhr-12:00 Uhr sowie 13:00 Uhr-18:00 Uhr und am Freitag zwischen 09:00 Uhr-12:00 Uhr sowie 13:00 Uhr-17:00 Uhr unter : Gebäudeversicherung – Schützen Sie Ihr Eigenheim

Welche Versicherungen gehen auf den Erwerber über?

2.) Pflichtversicherungen – Wird die gesetzliche Pflichtversicherung für eine Sache genommen, so bestimmt § 122 VVG die entsprechende Anwendung der §§ 95 bis 98 VVG für die Veräußerung der versicherten Sache. Die Haftpflichtversicherung geht mithin mit dem Eigentumserwerb auf den Erwerber über.

Was ist nach dem Hausverkauf zu erledigen?

Wenn der Kaufvertrag abgeschlossen und die Schlüsselübergabe erfolgt ist, sind Sie bereit für den Einzug in Ihre neue Immobilie. Nun haben Sie nur noch eine kurze To-Do-Liste, zu der das Ummelden diverser Daten gehört. Welche das sind, erfahren Sie hier.

Sobald der Kaufvertrag unterschrieben ist, müssen Sie den Kaufpreis fristgerecht überweisen. Dabei ist es üblich, ein Notaranderkonto zu nutzen. Alternativ können Sie den Kaufbetrag auch direkt an den Verkäufer überweisen. Sobald dieser Ihre Zahlung erhält, veranlasst der Notar die entsprechenden Änderungen im Grundbuch,

Dieser Prozess kann mehrere Wochen dauern, selbst wenn Sie schon in der Immobilie wohnen. Sobald die Grundbuchänderungen durchgeführt sind, erhalten Sie eine Kopie der entsprechenden Seite im Grundbuchamt und sind danach ganz offiziell der neue Eigentümer des Grundstücks,

  • Übrigens meldet der Notar die Eigentumsverhältnisse automatisch an das Finanzamt.
  • Ab dem Kaufzeitpunkt müssen Sie daher die Grundsteuer bezahlen und werden dafür die entsprechenden Aufforderungen erhalten.
  • Sobald Sie in der neuen Immobilie wohnen, wobei das Einzugsdatum laut Kaufvertrag und nicht das Datum Ihres tatsächlichen Einzugs gilt, müssen Sie sämtliche Betriebskosten des neuen Eigenheims zahlen,

Daher ist es sinnvoll, dass Sie sich schon vor Unterzeichnung des Kaufvertrags vom Verkäufer die relevanten Unterlagen zeigen lassen. So können Sie rechtzeitig abschätzen, wie hoch die Betriebsausgaben monatlich oder jährlich sein werden. Die folgenden Anbieter sollten Sie kontaktieren, um den Wechsel des Wohnorts zu melden und künftig die Rechnungen für Nebenkosten zu erhalten:

Versicherungen Telefon und Internet Gas, Strom und Wasser Weitere Services wie Schornsteinfeger und Wartung der Heizungsanlage

Denken Sie auch daran, Ihre neue Adresse bei allen anderen wichtigen Services und Einrichtungen wie etwa bei der Krankenversicherung, Banken, dem Zeitungsanbieter oder auch Vereinen, in welchen Sie möglicherweise Mitglied sind, anzugeben. Oft ist es sinnvoll, für die Übergangszeit einen Nachsendeauftrag bei der Post zu stellen, denn viele Menschen erinnern sich nicht an alle Stellen, die ihre Adresse haben.

  1. Nutzen Sie die Checkliste am Ende des Artikels, um möglichst alle Services früh umzumelden.
  2. Nach dem Hauskauf sollten Sie so früh wie möglich Ihre neue Adresse beim zuständigen Bürgeramt oder Einwohnermeldeamt melden,
  3. Online finden Sie die dafür relevanten Angaben wie die Adresse, die nötigen Unterlagen und die Öffnungszeiten des Bürgeramtes Ihres Wohnortes.

In manchen Städten und Gemeinden gibt es ein Begrüßungsgeld, das Bürgerinnen und Bürger dazu motivieren soll, sich zeitnah umzumelden. Denn obwohl es gegen das Gesetz verstößt, eine neue Adresse nicht zu melden, ist die Dunkelziffer in Deutschland recht hoch.

Nach der Adressmeldung sollten Sie unter anderem im neuen Finanzamt nach einer Steuernummer und eventuellen Änderungen fragen. Ihr Arbeitgeber und alle anderen wichtigen Behörden sollten ebenfalls so schnell wie möglich die neue Adresse erhalten. Denken Sie zudem daran, so früh wie möglich Ihren Namen am Klingelschild der neuen Immobilie anzubringen, damit der Umzug komplett ist.

Nutzen Sie zur Übersicht diese Checkliste, damit Sie das Ummelden beim Hauskauf nicht vergessen:

Behörden und Ämter

Einwohnermeldeamt Finanzamt Arbeitsamt Sozialamt Familienkasse Bafög-Amt Kindergarten/Kindertagesstätte/Schule Kfz-Zulassungsstelle

Versicherungen

Krankenkasse Hausratsversicherung Kfz-Versicherung Haftpflichtversicherung Unfallversicherung Lebensversicherung und weitere Anbieter

Banken

Girokonto Sparbücher Depots Kreditkartenanbieter

Versorgungsanbieter

Strom Wasser Gas Müllentsorgung

Kommunikation

Telefon und Internet Mobiltelefonanbieter Kabelanbieter GEZ-Beiträge

Sonstiges

Arbeitgeber Uni oder Hochschule Kirche Vereine und Mitgliedschaften Zeitungen, Zeitschriften und andere Abonnements

Wer zahlt Grundsteuer bei Eigentumswechsel?

Grundsteuer bei Eigentumswechsel

Grundsteuer beim Verkauf einer Immobilie Übergang der Steuerschuld und Haftung durch den Käufer

Vorbemerkungen Nach § 446 Satz 2 BGB trägt der Käufer einer Immobilie von der Übergabe an die Lasten des Grundstücks. Weil es sich in § 446 BGB um dispositives Recht handelt, kann im Kaufvertrag auch vereinbart werden, dass der Käufer die Grundstückslasten erst zu einem späteren Zeitpunkt, beispielsweise ab dem 1.

  1. Januar des folgenden Jahres, übernimmt.
  2. Zu den Lasten der Sache gehören nach § 103 BGB auch die regelmäßig wiederkehrenden Lasten, wozu u.a.
  3. Die Grundsteuer zählt.
  4. Zwar trägt der Grundstückskäufer nach der gesetzlichen Regelung in § 446 Satz 2 BGB ab der Übergabe der Immobilie regelmäßig die Grundsteuerlast, was aber nicht bedeutet, dass er ab diesem Tag auch Schuldner der Grundsteuer gegenüber der Gemeinde, in den Stadtstaaten gegenüber dem Finanzamt, ist.

Die zivilrechtliche Vorschrift in § 446 Satz 2 BGB geht nämlich von einem anderen Stichtag aus als die öffentlich-rechtliche Steuerpflicht. Für den Übergang der Steuerpflicht auf den Grundstückskäufer gilt ausschließlich § 22 BewG und § 17 GrStG. Was es damit auf sich hat, wird nachstehend erläutert.

Übergang von Besitz, Nutzungen und Lasten Im Kaufvertrag wird vereinbart, wann der Verkäufer die Immobilie an den Käufer zu übergeben hat. Üblicherweise gehen mit der Übergabe des Besitzes auch Nutzen und Lasten auf den Käufer über, wenn nichts anderes vereinbart ist.1 Lasten sind Leistungspflichten privatrechtlicher oder öffentlich-rechtlicher Natur, die den Eigentümer als solchen treffen.

Zu den Lasten gehört auch die jährlich anfallende Grundsteuer.2 Der Tag der Besitzübergabe ist daher der Abrechnungsstichtag zwischen Verkäufer und Käufer (Tag des wirtschaftlichen Übergangs). Regelmäßig wird die Besitzübergabe erst nach der Kaufpreiszahlung erfolgen.

Auf diese Weise wird der Verkäufer dagegen abgesichert, dass der Käufer die Wohnung oder das Haus schon bewohnt, aber nicht zahlen kann. Kommt eine Besitzübergabe nicht in Betracht, weil die Immobilie in vermietetem Zustand verkauft wird, ist in der Regel der Tag der Kaufpreiszahlung zugleich der Tag des wirtschaftlichen Überg angs.

Die gesetzliche Regelung in § 446 Satz 2 BGB entspricht hinsichtlich der laufenden Lasten regelmäßig auch dem Interesse von Verkäufer und Käufer am besten, weil der Käufer nicht erwarten kann, das Objekt nutzen und darüber verfügen zu können, aber der Verkäufer die Lasten tragen s oll.

  1. Deshalb trägt der Käufer für die Nutzung der Immobilie z um Ausgleich die Lasten der Sache.3 Weil der Verkäufer die Grundsteuer an die Gemeinde zahlt, er im Innenverhältnis aber nicht zur Leistung verpflichtet ist, kann er vom Käufer gemäß § 446 Satz 2 BGB Ersatz verlangen.
  2. Grundsteuerschuldner ist der jeweilige Eigentümer am 1.

Januar Mit der schuldrechtlichen Auferlegung der Grundsteuerlast im Kaufvertrag wird der Grundstückskäufer aber nicht zugleich auch der steuerrechtliche Abgabenschuldner gegenüber der Gemeinde, weil ein Eigentumswechsel im laufenden Jahr im GrStG nicht vorgesehen ist.

Der zivilrechtliche, sich aus § 446 Satz 2 BGB oder aus dem Kaufvertrag ergebende Stichtag ist ein anderer als der steuerrechtliche Stichtag, der sich aus § 22 BewG und § 17 GrStG ergibt. Die Lastenregelung aus § 446 Satz  2 BGB gilt allein im Verhältnis Verkäufer/Käufer. Drittbeziehungen bleiben davon unberührt.

Wer im Außenverhältnis leistungspflichtig ist, richtet sich somit allein nach den insoweit einschlägigen Vorschriften, hier nach dem GrStG. Der Eigentumsübergang wird danach erst zum 1. Januar des dem Kaufvertrag folgenden Jahres steuerrechtlich wirksam.

Wer am 1. Januar des Jahres Grundstückseigentümer ist, wird gemäß § 9 Abs.1 GrStG zum vollen Jahresbetrag herangezogen.4 Das steuerrechtliche Prozedere zur Umschreibung des Grundsteuerpflichtigen wird ausgelöst, sobald der beurkundende Notar eine Abschrift des Kaufvertrags an das örtlich zuständige Finanzamt schickt.

Gemäß § 22 Abs.2 BewG wird bei einem Eigentumswechsel über die Zurechnung der Immobilie eine neue Feststellung durch das Finanzamt getroffen.5 Zeitpunkt dieser sogenannten Zurechnungsfortschreibung ist der Beginn des Kalenderjahres, das auf die Änderung folgt.

Das bedeutet, dass der Grundstücksverkäufer hinsichtlich der Grundsteuer im Jahr des Kaufvertrags für das ganze restliche Jahr weiterhin zahlungspflichtig bleibt. Beim Grundstückskäufer beginnt die Steuerpflicht erst ab dem 1. Januar des folgenden Jahres. Eine anderslautende privatrechtliche Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien hat auf die gesetzliche Grundsteuerpflicht gegenüber der Gemeinde keine Auswirkungen.

Sie hat nur Bedeutung für die Verrechnung der Grundsteuer zwischen dem bisherigen und dem neuen Eigentümer im Jahr des Verkaufs. Wird beispielsweise eine Eigentumswohnung am 3. Februar verkauft und der Grundsteuerbescheid durch die Gemeinde dem seitherigen Eigentümer am 15.

Februar bekannt gegeben, ist gegenüber der Gemeinde der Verkäufer Grundsteuerschuldner für das ganze Jahr, weil er am 1. Januar Eigentümer war. Weil der Käufer die Immobilie ab Übergabe für das restliche Jahr nutzen kann, ist es gerechtfertigt, dass er für diesen Nutzungszeitraum die schuldrechtliche Zahlungsverpflichtung für die zeitanteilige Grundsteuer übernimmt.

Je später im laufenden Jahr die Eigentumsumschreibung erfolgt, umso weniger Grundsteuer entfällt für das Restjahr auf den Käufer. Ob es sich lohnt, wegen einer verbleibenden Grundsteuerschuld von beispielsweise 70 € eine vertragliche Verrechnung zu vereinbaren, mag jeder Verkäufer selbst entscheiden.

Denkbar ist auch eine vertragliche Regelung dahingehend, dass der Grundstückskäufer die Grundsteuer ab dem Zeitpunkt des Nutzungsübergangs zur unmittelbaren Zahlung an die Gemeinde übernimmt. Hierzu muss dem Käufer der aktuelle Grundsteuerbescheid ausgehändigt werden, woraus sich das Buchungszeichen bei der Gemeinde ergibt.

Ohne dieses kann eine Zahlung eines anderen als des Steuerpflichtigen bei der Gemeinde nicht ohne weiteres zugeordnet werden. Jedoch hat diese Verfahrensweise auch seine Tücken, wenn der Käufer sich nicht an die vierteljährlichen Zahlungstermine des Steuerbescheids hält.

  1. Dann wird nämlich der eigentliche Grundsteuerschuldner von der Gemeinde gemahnt und auch noch mit Mahngebühren und Säumniszuschlägen belastet.
  2. Auch wenn er einen vertraglichen Freistellungsanspruch gegenüber dem Käufer hat, kann dem Verkäufer diese Art der Grundsteuerübernahme durch den Käufer nur eingeschränkt empfohlen werden.

Steuerschuldner ist derjenige, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Im amtlichen Sprachgebrauch des § 10 Abs.1 GrStG wird das mit „derjenige, dem der Steuergegenstand bei der Feststellung des Einheitswerts zugerechnet ist” ausgedrückt.6 Dass es bei Mietwohnungen und verpachteten Gewerbeimmobilien üblich ist, die Grundsteuer als Betriebskosten an den Mieter/Pächter weiterzugeben, ändert nichts an der Steuerschuldnerschaft des Eigentümers.7 Deshalb haftet der Mieter nicht für die Grundsteuer, auch wenn er sie mietvertraglich als Betriebskosten an den Vermieter zahlen muss.8 Bei einem Eigentumswechsel setzt das Finanzamt den Grundsteuermessbetrag gemäß § 17 Abs.1 GrStG auf den 1.

Januar des auf den Eigentümerwechsel folgenden Jahres neu fest. Erst wenn die Gemeinde vom Finanzamt die Zurechnungsmitteilung erhält, geht die Steuerpflicht auf den neuen Grundstückseigentümer über und er bekommt den Grundsteuerbescheid. Mehrere Grundstückseigentümer sind nach § 10 Abs.3 GrStG Gesamtschuldner; hier kann die Gemeinde wählen, von welchem Miteigentümer sie den vollen Steuerbetrag verlangt.9 Dabei muss sie ihre Auswahlentscheidung, wer von mehreren Gesamtschuldnern zur Zahlung herangezogen wird, in der Regel nicht begründen.10 Bei Wohnungseigentum besteht keine Gesamtschuldnerschaft für das gemeinschaftliche Eigentum.

Vielmehr schuldet jeder Wohnungseigentümer nur die Grundsteuer für sein Wohneigentum.11 Eine Besonderheit für die Zurechnung des Eigentums gilt bei der Gesamtrechtsnachfolge durch Erbschaft, wo die Steuerschuld des Verstorbenen gemäß § 45 Abs.1 i.V.m.

§ 1 Abs.2 Nr.2 AO ohne weiteres auf den Erben übergeht. Folgen für ein SEPA-Lastschriftmandat Die Grundsteuer wird gemäß § 28 Abs.1 GrStG zu je einem Viertel ihres Jahresbetrags am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig. Die Kleinbetragsregelung des § 28 Abs.2 GrStG ist für Wohnimmobilien nicht relevant; von der auf Antrag des Steuerschuldners zulässigen jährlichen Zahlungsweise gemäß § 28 Abs.3 GrStG wird in der Praxis kaum Gebrauch gemacht.

In den allermeisten Fällen haben die Steuerpflichtigen der Gemeinde ein SEPA-Lastschriftmandat (früher Einzugsermächtigung genannt) erteilt, so dass die Gemeinde die vierteljährlichen Grundsteuerraten durch Abbuchung vom Girokonto einzieht. Sofern der bisherige Grundsteuerschuldner sein SEPA-Lastschriftmandat nicht sofort nach dem Grundstücksverkauf widerruft, wird die Gemeinde die noch offenen Grundsteuerraten des laufenden Jahres weiterhin von seinem Konto abbuchen.

  1. Ein widerrufenes SEPA-Lastschriftmandat ist für die Gemeinde bindend.12 Für die Zahlung noch fälliger Grundsteuerraten muss der bisherige Eigentümer dann selbst sorgen und die rechtzeitige Überweisung veranlassen, wenn er keine Mahnung riskieren will.
  2. Der Hinweis auf den Kaufvertrag und die Vereinbarung zur Übernahme der Grundstückslasten hilft hier nicht weiter, weil die Grundsteuer eine Jahresschuld ist und sich Veränderungen erst im folgenden Jahr auswirken.

Die Zahlungsforderung der Gemeinde ist korrekt, bis ihr die Zurechnungsfortschreibung des Finanzamts zugeht. Wenn das Finanzamt die Zurechnungsfortschreibung durchgeführt hat und der Gemeinde eine Zurechnungsmitteilung zugegangen ist, wird ein vorliegendes SEPA-Lastschriftmandat automatisch hinfällig, ohne dass es widerrufen werden muss.

  • Der bisherige Grundsteuerschuldner kann sich darauf verlassen, dass die Gemeinde im folgenden Jahr keine Grundsteuer mehr einzieht.
  • Unbüro kratischer Schuldnerwechsel im laufenden Jahr Für den juristischen und steuerrechtlichen Laien mag es unverständlich sein, dass er im Kaufvertrag eine Verpflichtung zur Übernahme der Grundsteuer unterschrieben hat, das aber gegenüber der Gemeinde keine Wirkung haben soll, weil diese sich auf die gesetzliche Regelung im GrStG beruft, die einen anderen Stichtag vorgibt.

Beim Verkäufer wird es auch Irritationen geben, wenn das Finanzamt es nicht schafft, die Zurechnungsfortschreibung rechtzeitig für das folgende Jahr vorzunehmen, so dass der frühere Eigentümer auch nochmals für das dem Verkauf folgende Jahr zur Grundsteuer veranlagt wird.

  • Die Gemeinde ist allerdings gemäß § 184 AO so lange an die bisherige Zurechnung gebunden, bis das Finanzamt eine Änderung vornimmt.
  • Im Interesse einer bürgerfreundlichen Steuerveranlagung haben manche Gemeinden freiwillig und abweichend vom GrStG eine unbürokratische pragmatische Lösung zur Hand.
  • Sie bieten an, den Eigentumsübergang, und damit die Umschreibung der Grundsteuer, zum Ersten des Monats nach der Übergabe des Objekts vorzunehmen.

Die bisherigen Berechnungsgrundlagen (Einheitswert, Grundsteuermessbetrag) bleiben für den Grundsteuerbescheid bestehen und gelten auch gegenüber dem neuen Eigentümer. Um dieses Verfahren zu ermöglichen, müssen allerdings der Verkäufer und der Käufer eine „Erklärung zum Eigentumsübergang” vollständig ausgefüllt und unterzeichnet an die Gemeinde schicken.

Das Formular hierzu gibt es bei der Gemeinde, es wird meistens auch auf deren Homepage bereitgestellt. Allerdings ist der vereinfachte Grundsteuerwechsel nicht möglich, wenn nur ein Teil eines Grundstücks verkauft worden ist. Hier ist die Zurechnungsmitteilung des Finanzamts mit den neuen Bemessungsgrundlagen Voraussetzung für die Veranlagung des Erwerbers zum nächsten 1.

Januar. Ein vorgezogener Wechsel in der Person des Steuerpflichtigen scheidet auch aus, wenn der Gemeinde bereits die Zurechnungsmitteilung des Finanzamts vorliegt. Es ist sowieso zu empfehlen, die Vorabumschreibung bei der Gemeinde zeitnah nach dem Verkauf einzureichen, damit diese berücksichtigt werden kann.

Allerdings ist eine Gemeinde nicht verpflichtet, eine freiwillige Schuldnerfortschreibung durchzuführen. Das GrStG sieht dieses Verfahren nämlich nicht vor, weshalb es auch keinen Rechtsanspruch hierauf gibt. Der Käufer haftet für rückständige Grundsteuer Persönliche Haftung Für den Grundstückskäufer kann es eine unliebsame Überraschung geben, wenn der Verkäufer Grundsteuerschulden bei der Gemeinde hat.

Hier sieht § 11 Abs.2 Satz 1 GrStG eine persönliche Haftung des Grundstückskäufers mit seinem gesamten Vermögen für rückständige Grundsteuer vor. Der Unterschied zwischen Schuld und Haftung besteht darin, dass der Steuerschuldner seine eigene Steuer zu entrichten hat, der persönlich Haftende dagegen für eine fremde Schuld in Anspruch genommen wird.13 Der Grundstückserwerber stellt dabei keinen Ersatzschuldner zum Steuerschuldner dar, sondern steht von Gesetzes wegen als Gesamtschuldner neben diesem auf derselben Stufe.14 Dadurch soll der Gemeinde eine effektive Steuerbeitreibung durch einen zusätzlichen Schuldner gesichert werden.

Gesamtschuldner bedeutet jedoch nicht, dass sich die Gemeinde unmittelbar an den Haftungsschuldner wenden kann. Sie kann sich gemäß § 219 AO erst an den Haftungsschuldner wenden, wenn die Heranziehung des Steuerschuldners erfolglos geblieben ist.15 Hier entspricht es ständiger Rechtsprechung, dass die Gemeinde nicht alle denkbaren Vollstreckungsmöglichkeiten gegenüber dem Steuerschuldner erfolglos ausgeschöpft haben muss, bevor sie an den Haftungsschuldner herantritt.16 Ausreichend ist dabei, dass die Gemeinde zu der Annahme gelangt ist, eine Vollstreckung werde ohne Erfolg sein.

Die persönliche Haftung des Grundstückserwerbers ist jedoch nicht unbeschränkt, sondern betrifft nur die Zeit ab dem Jahr vor der Übereignung, also für das vergangene und das laufende Jahr.17 Dies soll an folgendem Beispiel verdeutlicht werden: Herr V ist Eigentümer eines Hauses mit drei gleich großen Eigentumswohnungen.

  1. Eine dieser Wohnungen wurde an Herrn K verkauft. Am 10.
  2. Oktober 2016 wurde Herr K als neuer Wohnungseigentümer ins Grundbuch eingetragen.
  3. Herr V schuldet der Gemeinde für drei Jahre pro Wohnung je 200 € und damit insgesamt folgende Grundsteuer: 2014: 600 €, 2015: 600 €, 2016: 600 €.
  4. Herr K haftet als Käufer für den Teil der Grundsteuer, der dem erworbenen Grundstücksanteil entspricht.

Maßgebend für den Beginn seiner Haftung ist der Zeitpunkt, zu dem er Eigentümer geworden ist, in diesem Beispiel mit dem Grundbucheintrag am 10. Oktober 2016. Auf das Datum des Kaufvertrags kommt es nicht an. Er haftet somit für die Grundsteuer 2015 und 2016.

  • Weil jedes Wohnungseigentum als ein Grundstück i.S.v.
  • § 68 Abs.1 Nr.3, § 70 Abs.1, § 93 Abs.1 BewG gilt und damit einen selbstständigen Steuergegenstand bildet, ist jeder Wohnungseigentümer daher – unabhängig von der gemeinschaftlichen Verwaltung des Gesamtobjekts – Schuldner der Grundsteuer für sein Wohnungseigentum.

Da die Haftung auf eine gekaufte Wohnung begrenzt ist, kann die Gemeinde von Herrn K 400 € rückständige Grundsteuer fordern, nämlich je 200 € für 2015 und 2016. Um ihre Forderung gegenüber Herrn K durchzusetzen, muss sie ihm gemäß § 191 Abs.1 AO einen Haftungsbescheid schicken.

Gegen diesen Bescheid ist das Rechtsmittel des Widerspruchs zulässig, was in der Praxis jedoch in aller Regel nicht zum Erfolg verhilft. Eine Versicherung der Verkäufers, dass Steuerrückstände nicht bestehen, ist im Kaufvertrag zwar üblich, sie ist aber wertlos, wenn sie der Verkäufer mutwillig abgegeben hat.

Sie kann den Käufer vor der persönlichen Haftung nicht schützen.18 Um derartige Probleme nicht aufkommen zu lassen, kann sich der Grundstückskäufer bei der Gemeinde vor Abschluss des Ka ufvertrags nach eventuellen Steuerrückständen erkundigen. Ob er eine Auskunft bekommt, ist offen, weil sich die Gemeinde auf das Steuergeheimnis berufen kann.

Andererseits ist eine Gemeinde nicht verpflichtet, von sich aus den Grundstückskäufer auf Grundsteuerrückstände des Voreigentümers oder auf ihre Beitreibungsversuche gegen den Voreigentümer von Amts wegen aufmerksam zu machen.19 Wenn der Käufer ganz sicher gehen will, dass keine Steuerrückstände bestehen, könnte er den Verkäufer bitten, ihm eine Bescheinigung der Gemeinde zu übergeben, woraus der aktuelle Zahlungsstand ersichtlich ist.

In Verdachtsfällen hinsichtlich rückständiger Grundsteuer könnte auch der Notar bei der Gemeinde eine entsprechende Bescheinigung einholen.20 Sollte es zu einer persönlichen Haftung des Grundstückskäufers kommen, hat er einen Rückgriffsanspruch gegen den Verkäufer, wenn er ihn denn verwirklichen kann.

Abweichend von § 11 Abs.2 Satz 1 GrStG entfällt nach § 11 Abs.2 Satz 2 GrStG die persönliche Haftung des Erwerbers bei Erwerben aus einer Insolvenzmasse und für Erwerbe im Vollstreckungsverfahren. In diesen Fällen kann sich die Gemeinde jedoch aufgrund der dinglichen Haftung des Grundstücks aus § 12 GrStG befriedigen, die neben der persönlichen Haftung des Steuerschuldners und des Erwerbers beste ht.

Dingliche Haftung des Grundstücks Neben der persönlichen Haftung der Erwerbers gemäß § 11 Abs.2 GrStG ist auch noch auf die dingliche Haftung des Grundstücks (Sachhaftung) gemäß § 12 GrStG hinzuweisen, auch wenn dieser Tatbestand in der Praxis eher selten vorkommt.

Die Grundsteuer ruht gemäß § 12 GrStG als dingliche Last auf dem Grundstück. Gemäß § 191 Abs.1 Satz 1 AO kann die Gemeinde den Erwerber als neuen Eigentümer durch Duldungsbescheid in Anspruch nehmen. Die öffentliche Last begründet dabei keine persönliche Schuldnerschaft des jeweiligen Grundstückseigentümers, sondern hat den Inhalt, dass der Grundstückseigentümer mit dem Grundstück auch dann für die Steuerschuld haftet, wenn er nicht persönlich steuerpflichtig ist, weil er das Grundstück von einem Voreigentümer erworben hat.21 Die materielle Duldungspflicht des Grundstückskäufers folgt aus § 77 Abs.2 Satz 1 AO i.V.m.

§ 12 GrStG. Danach hat der Eigentümer wegen einer Steuer, die als öffentliche Last auf dem Grundbesitz ruht, die Zwangsvollstreckung in den Grundbesitz zu dulden.22 Die Inanspruchnahme des neuen Grundstückseigentümers ist zunächst nicht nach § 11 Abs.2 GrStG ausgeschlossen, wenn sich die rückständige Grundsteuer auf einen Zeitraum bezieht, der länger als der Beginn des letzten vor der Übereignung liegenden Kalenderjahres zurückliegt.

  • Diese Vorschrift normiert allein eine zeitliche Beschränkung der persönlichen Haftung und ist aufgrund des ausdrücklichen Wortlauts des § 12 GrStG nicht – auch nicht im Wege der Analogie – auf die Inanspruchnahme als Duldungspflichtiger anwendbar.
  • Der ohne zeitliche Beschränkung mögliche Erlass eines Duldungsbescheides setzt nur voraus, dass der zugrunde liegende Steueranspruch gegen den (Vor-)Eigentümer festgesetzt, fällig und vollstreckbar ist.

Eine zeitliche Beschränkung ergibt sich nur insoweit, als die Forderungen noch nicht durch Zahlungsverjährung erloschen sein dürfen.23 Für die Gemeinde ist die dingliche Haftung vor allem dann vorteilhaft, wenn es zu einem Insolvenzverfahren gegen den bisherigen Grundsteuerschuldner kommt.24 Bei der Entscheidung darüber, ob ein Duldungsbescheid nach § 191 Abs.1 Satz 1 AO wegen rückständiger Grundbesitzabgaben erlassen werden soll, ist die Aufgabe der Gemeinde als Abgabengläubiger zu berücksichtigen, Steuerausfälle zu verhindern.

Hierbei ist allerdings die Inanspruchnahme des persönlichen Steuerschuldners, also des Grundstücksverkäufers, vorrangig zu verfolgen, so dass die Gemeinde im Rahmen ihrer Ermessensausübung berücksichtigen muss, ob die Abgabenschuld gegenüber dem persönlichen Steuerpflichtigen ohne Weiteres geltend gemacht werden kann.25 Die ermessensgerechte Inanspruchnahme eines Duldungspflichtigen liegt regelmäßig erst dann vor, wenn erkennbar wird, dass der persönlich Steuerpflichtige zur Erfüllung seiner Schuld nicht (mehr) willens oder nicht (mehr) in der Lage ist.26 Fazit Die Grundsteuer wird nach den Verhältnissen am 1.

Januar des Jahres festgesetzt und ist somit bis zum Ende des laufenden Jahres vom alten Eigentümer an die Gemeinde zu entrichten, unabhängig von einem Verkauf während des laufenden Jahres. Ein Eigentümerwechsel im Laufe eines Jahres wirkt sich steuerlich erst zum Beginn des nächsten Jahres aus.

  1. Krüger, in: Krüger/Hertel, Der Grundstückskauf, 10. Aufl.2012, Rn.573.
  2. Ellenberger, in: Palandt, BGB, 75. Aufl.2016, § 103 Rn.3; Völzmann-Stickelbrock, in: Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 11. Aufl.2016, § 103 Rn.2; Faust, in: Beck’scher Online-Kommentar BGB Bamberger/Roth, 40. Edition, Stand 1.8.2014, § 446 Rn.21.
  3. Büdenbender, in: Dauner-Lieb/Langen, BGB – Schuldrecht, 3. Aufl.2016, § 446 Rn.18.
  4. BayVGH, Urteil vom 7.2.1996 – 4 B 94/3727, VGHE BY 49, 29 = NJWE-MietR 1996, 214 = BayVBl 1996, 631; VG Ansbach, Urteil vom 16.6.2010 – AN 11 K 10.00565; AN 11 K 10.00827; AN 11 K 10.009, juris.
  5. Groß, in: Horschitz/Groß/Schnur, Bewertungsrecht, Erbschaftsteuer, Grundsteuer, 17. Aufl.2010, Kapitel 2 Teil B, Rn.3022.
  6. OVG LSA, Beschluss vom 11.10.2002 – 2 M 323/02, JMBl LSA 2003, 27; VG des Saarlandes, Urteil vom 29.5.2009 – 11 K 2084/07, juris; VG Neustadt, Urteil vom 17.6.2015 – 1 K 1043/14.NW, DWW 2015, 313.
  7. Troll/Eisele, Grundsteuergesetz, 11. Aufl.2014, § 10 Rn.2.
  8. Halaczinsky, in: Schreiber, Handbuch Immobilienrecht, 3. Aufl.2011, Kapitel 18, S.1667, Rn.29.
  9. OVG NRW, Urteil vom 9.4.1990 – 22 A 2718/89, HGZ 1990, 383 = NJW-RR 1990, 1298 = KKZ 1990, 255.
  10. SächsOVG, Urteil vom 11.1.1999 – 2 S 518/98, NVwZ-RR 1999, 788 = SächsVBl 1999, 111; OVG NRW, Beschluss vom 7.8.2012 – 14 A 2512/11, juris.
  11. Troll/Eisele, Grundsteuergesetz, 11. Aufl.2014, § 10 Rn.5.
  12. Fiebig, Rechtsprobleme bei der Erhebung der Grundsteuer, Städte- und Gemeinderat 12/2015, 18.
  13. VG Dresden, Urteil vom 30.3.2010 – 2 K 351/08, juris.
  14. Troll/Eisele, Grundsteuergesetz, 11. Aufl.2014, § 11 Rn.4.
  15. Schneider, Grundsteuer, 20. Aktualisierung, September 2014, § 11 Nr.5.
  16. VG Dresden, Urteil vom 30.3.2010 – 2 K 351/08 juris; VG Gießen, Urteil vom 14.6.2012 – 8 K 2454/10.GI, NJW 2012, 3804 = NVwZ-RR 2012, 908 = DÖV 2012, 775; VG Gelsenkirchen, Urteil vom 25.8.2016 – 5 K 5407/15, juris.
  17. VG Dessau, Urteil vom 9.11.2001 – 2 A 94/00, KKZ 2006, 34; Schneider, Grundsteuer, 20. Aktualisierung, September 2014, § 11 Nr.3; Troll/Eisele, Grundsteuergesetz, 11. Aufl.2014, § 11 Rn.4.
  18. Halaczinsky, in: Schreiber, Handbuch Immobilienrecht, 3. Aufl.2011, Kapitel 18, S.1667, Rn.29.
  19. BVerwG, Urteil vom 13.2.1987 – 8 C 25.85, NJW 1987, 2098 = KStZ 1987, 112 = DVBl 1987, 634.
  20. Krauß, Immobilienkaufverträge in der Praxis, 6. Aufl.2012, Rn.3431.
  21. VG Köln, Beschluss vom 3.6.2014 – 14 L 692/14, juris.
  22. SächsOVG, Beschluss vom 8.1.2009 – 5 A 168/08, juris.
  23. BVerwG, Urteil vom 13.2.1987 – 8 C 25.85, NJW 1987, 2098 = KStZ 1987, 112 = DVBl 1987, 634; BayVGH, Beschluss vom 4.6.2003 – 4 ZB 03.668, juris; VG Potsdam, Urteil vom 20.12.2013 – 11 K 682/09, KKZ 2015, 164; VG Gelsenkirchen, Urteil vom 31.8.2016 – 5 K 3808/15, juris.
  24. Halaczinsky, in: Schreiber, Handbuch Immobilienrecht, 3. Aufl.2011, Kapitel 18, S.1668, Rn.30.
  25. BFH, Urteil vom 29.9.1987 – VII R 54/84, BFHE 151, 111 = BStBl II 1988, 76; VG Gelsenkirchen, Urteil vom 23.5.2011 – 13 K 2586/10, juris.
  26. BVerwG, Urteil vom 13.2.1987 – 8 C 25.85, NJW 1987, 2098 = KStZ 1987, 112 = DVBl 1987, 634; VG Köln, Beschluss vom 3.6.2014 – 14 L 692/14, juris.
  • Rechtsstand März 2019
  • © IKV Erwin Ruff

: Grundsteuer bei Eigentumswechsel

Was passiert mit der schon bezahlten Gebäudeversicherungsprämie nach Hausverkauf?

Beim Hausverkauf geht die Gebäudeversicherungsprämie automatisch auf den:die neue:n Eigentümer:in über. In der Regel haben Sie als Verkäufer:in die Prämie zum Verkaufszeitpunkt schon gezahlt. Hier erfahren Sie, wie Sie als Verkäufer:in dennoch einen Teil der Prämie zurückerhalten können und worauf Sie noch achten müssen, um die Gebäudeversicherung beim Hausverkauf zu behalten.

Die Gebäudeversicherung oder Wohngebäudeversicherung ist eine der wichtigsten Versicherungen für Hausbesitzer:innen, Insbesondere dann, wenn Sie Ihre Immobilie als Renditeobjekt nutzen und sie vermieten, sollten Sie diese Versicherung abschließen. Beim Hausverkauf geht die Gebäudeversicherung auf den:die neue:n Besitzer:in über.

Die folgenden Risiken werden von der Gebäudeversicherung abgedeckt, für Haupt- und Nebengebäude der Immobilie:

Schäden durch Brand Schäden durch Leitungswasser Schäden durch Hagel und Sturm Schäden durch Blitzschlag

Normalerweise geht die Gebäudeversicherung beim Hausverkauf auf den:die Käufer:in über, Die Versicherung ist laut §95 VVG (Versicherungsvertragsgesetz) nicht personengebunden, sondern sie bezieht sich auf das Haus selbst. Das bedeutet, dass mit der Eintragung des:der neuen Eigentümers:in im Grundbuch die Gebäudeversicherung automatisch auf diese:n übergeht.

Über den Eigentümer:innenwechsel im Zuge des Hauskaufs muss der Versicherer jedoch frühzeitig informiert werden, Sollte der Eigentümer:innenwechsel gemäß §95 VVG nicht rechtzeitig angemeldet werden, können Sie den Versicherungsschutz Ihrer Immobilie für den Schadensfall verlieren. Fragen Sie daher rechtzeitig bei der Versicherung nach, innerhalb welcher Frist Sie den Hausverkauf für die Übertragung der Gebäudeversicherung anzeigen müssen.

Außerdem hat der:die neue Eigentümer:in ab dem Stichtag der Grundbucheintragung auch die Möglichkeit, von einem außerordentlichen Kündigungsrecht der Wohnungsgebäudeversicherung Gebrauch zu machen. Innerhalb von vier Wochen nach dem Eigentümerwechsel kann er:sie die Gebäudeversicherung wechseln.

Alter Vertrag, der nicht mehr zeitgemäß ist Andere Anbieter:innen bieten ein besseres Preis-Leistungsverhältnis Nicht alle Eventualitäten unterliegen dem Versicherungsschutz

Als Verkäufer:in haben Sie die Gebäudeversicherungsprämie für das Versicherungsjahr zum Zeitpunkt des Verkaufs in der Regel schon gezahlt. Möchten Sie den Wert der Prämie der Versicherung erstattet bekommen, raten wir Ihnen, dies mit dem:der Käufer:in der Immobilie zu verhandeln.

So können Sie beispielsweise den Kaufpreis um den Wert der Gebäudeversicherungsprämie erhöhen, Dies akzeptieren viele Käufer:innen, da sie für die Finanzierung ihres Immobilienkredites bei der Bank belegen müssen, dass eine Wohngebäudeversicherung besteht. Alternativ können Sie mit dem:der Käufer:in aushandeln, dass diese:r Ihnen die Prämie zurückzahlt oder bereits vor dem Stichtag die Zahlungen an die Versicherung für Sie übernimmt.

Lassen Sie sich von einem:einer Steuerberater:in oder einem:einer Makler:in ausführlich dazu beraten, um bei der Wohngebäudeversicherung ein gutes Geschäft zu machen. Unser Service: Wir empfehlen Ihnen drei gute Makler:innen in Ihrer Region, Als Verkäufer:in sollten Sie beim Hausverkauf die Gebäudeversicherung gut im Blick behalten, um durchgehenden Versicherungsschutz zu bieten.

Informieren Sie den Versicherer frühzeitig über den Eigentümer:innenwechsel der Immobilie. Die Wohngebäudeversicherung geht erst mit Eintrag des:der neuen Eigentümers:in im Grundbuch auf diese:n über; der Abschluss des Kaufvertrags oder die Überweisung der Kaufsumme sind nicht ausschlaggebend. Ein formloses Schreiben ist für die Veräußerungsanzeige ausreichend. Achten Sie darauf, die Adresse der Immobilie, die Nummer Ihrer Versicherung und die Daten des:der neuen Eigentümers:in anzugeben. Käufer:innen dürfen das Vertragsverhältnis mit der Wohngebäudeversicherung nach dem Hauskauf auf Wunsch beenden. Dafür müssen Sie als Verkäufer:in nichts weiter tun. Während des laufenden Versicherungsjahr sind sowohl Sie als auch der:die Käufer:in zur Zahlung der Versicherungsprämie verpflichtet. Einigen Sie sich daher schriftlich darüber, wer ab dem Hauskauf wie viel der Wohngebäudeversicherung bezahlt. In den folgenden Versicherungsjahren zahlt der:die neue Eigentümer:in die Versicherungsprämie für die Wohngebäudeversicherung komplett.

Bin ich verpflichtet mein Haus zu versichern?

Wenn ein Sturm das Dach abdeckt, dann kommt die Wohngebäudeversicherung für die Reparatur auf. Die Wohngebäudeversicherung ist grundsätzlich keine Pflicht. Hauseigentümer entscheiden freiwillig, gegen welche Risiken sie sich absichern möchten. In bestimmten Fällen, wie bei der Finanzierung einer Immobilie, kann die Wohngebäudeversicherung jedoch vorgeschrieben werden.

Wie hoch sollte die Wohngebäudeversicherung sein?

Fazit: Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung mit glei­tender Versi­che­rungs­summe wählen – Wenn Du die Versicherungssumme der Gebäudeversicherung nach dem Wert 1914 und mithilfe des gleitenden Neuwerts bestimmst, bist Du gegen den Totalschaden des Gebäudes abgesichert.

Denn der wesentliche Vorteil des gleitenden Neuwerts gegenüber anderen Berechnungsmethoden, die zum Beispiel den Verkehrswert oder den Neuwert des Gebäudes als Maßstab nehmen, ist folgender: Eine Unterversicherung kann nicht auftreten. Die Versicherungssumme ist immer so hoch, dass der komplette Wiederaufbau inklusive aller Material- und Lohnkosten sowie die Konstruktions- und Planungskosten abgedeckt sind.

Das bedeutet: Die Versicherungssumme der Wohngebäudeversicherung passt sich immer automatisch den aktuellen Umständen an. So brauchst Du nicht ständig die Entwicklung von Bau- und Lohnkosten zu beobachten. Auch eine regelmäßige Anpassung des Versicherungsschutzes ist nicht notwendig.

  1. Der Wert des Gebäudes, den die Wohngebäudeversicherung schützt und der durch die Versicherungssumme abgedeckt wird, geht über den tatsächlichen Wert eines Gebäudes im Sinne eines Verkaufswertes hinaus.
  2. Dieser wäre auch kaum vergleichbar, spielen beim Marktwert doch nicht nur Bauweise und Ausstattung sowie tatsächliche oder vermeintliche Mängel eine Rolle, sondern auch Lage oder Infrastruktur.

Bei der Wohngebäudeversicherung lohnt auch der Vergleich bei den Kosten für weitere Leistungen. Die Wohngebäudeversicherung von CosmosDirekt deckt zum Beispiel auch die Kosten für Aufräum- und Abbrucharbeiten oder für den Austausch von Erdreich, das nach einem Brand mit Schadstoffen kontaminiert wurde, bis zu einer Höhe von 20.000 Euro ab.

Was kostet eine hausversicherung im Jahr?

Die Stiftung Warentest stellte fest, dass selbst in Gegenden mit hohem Einbruchrisiko und vielen Unwettern die Versicherungsprämie für ein Einfamilienhaus nicht mehr als 50 Euro pro Monat betragen muss. Um eine kleine Wohnung abzusichern, fallen jährlich Kosten von 50 bis 150 Euro an.

Wer braucht eine Haus und grundbesitzerhaftpflichtversicherung?

Häufige Fragen – Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung ist ein Muss für alle Immobilieneigentümer, Grundbesitzer, Vermieter oder Verpächter von bebauten oder unbebauten Grundstücken. Vor allem für Hausbesitzer, die ihr Haus nicht selbst bewohnen, sondern vermieten.

  1. Übrigens: Befindet sich Ihre Immobilie noch im Bau, sollten Sie sich als Bauherr mit der Bauherrenhaftpflicht absichern.
  2. Wenn durch Ihre Immobilie oder Ihr Grundstück ein Dritter zu Schaden kommt, sind Sie mit der Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung bestens abgesichert.
  3. Risiken bestehen überall und Sie als Hausbesitzer schaffen es nicht immer allen Pflichten nachzukommen.

Stellen Sie sich vor:

Eine Person rutscht auf dem glatten Gehweg vor Ihrem Grundstück aus und verletzt sich, weil Sie oder Ihr Mieter der Räumpflicht nicht nachgekommen sind. Jemand wird bei Renovierungsarbeiten von einem herabfallenden Dachziegel unglücklich getroffen. Defekte Treppen oder Zäune sind die Unfallursache.

Schon werden Sie als Haus- bzw. Grundeigentümer zur Rechenschaft gezogen. Ja, in der Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung sind auch die Schäden, die im Zusammenhang mit der Unterhaltung einer Photovoltaikanlage stehen, mit eingeschlossen. Das gilt sowohl für die Verkehrssicherungspflicht als auch für die Einspeisung von Strom.

Sie haben bereits eine private Haftpflichtversicherung mit dem Tarif Care Top oder Care Max? Und Ihr 1-4 Familienhaus ohne Gewerbebetrieb bewohnen Sie selbst ? Dann ist die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht bereits kostenlos in der Privathaftpflicht enthalten und Sie brauchen keine zusätzliche abzuschließen.

Sind Sie jedoch Vermieter einer Immobilie oder besitzen ein bebautes oder unbebautes Grundstück, ist der Abschluss einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht unbedingt zu empfehlen. Sollten Sie als Eigentümer der Geschädigte sein, und der Schadenverursacher besitzt keinerlei Vermögen oder keine eigene Haftpflichtversicherung, dann kommt die Forderungsausfalldeckung zum Einsatz.

In unseren Tarifen HomeCare Top (Selbstbeteiligung von 10 % der Schadensumme, mindestens 500 Euro) und HomeCare Max ist die Forderungsausfalldeckung bei Mietsachschäden bis 100.000 Euro enthalten. Die Übersicht der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht Leistungen bietet eine Gegenüberstellung der beiden Tarife auf einen Blick.

Wichtiger Hinweis: Es muss ein rechtskräftiges Urteil gegen den Verursacher und eine Bestätigung des Gerichtsvollziehers vorliegen.

Adblock
detector